地铁上盖房子风水好吗(地铁从小区旁边经过好不好)
最近南城发生两件大事儿，一件是华为中国总部要入驻丽泽，很多人因为这个利好去那边看房，另一件大事儿就是我们佳爷房谈工作室要搬到总部基地了。当然最主要还是第一件事。华为入驻丽泽，周边房产中介笑了。最先开始刷屏发这消息的是中海，接着周边其他楼盘的海报当然也跟上了，欢迎友邻几个字打得大大的。除去揭叔眼中的东高地，南城大家认为的潜力板块且有产业规划的就俩地，丽泽和总部基地。最近一段时间二手房市场回暖，华为即将入驻是否会带动周边房价上涨呢？又有哪些品质小区？一起来看看。
有着第二金融街之称的丽泽商务区目前已有500多家企业入驻，一个华为能对周边楼市带来质的变化吗？这一点我表示存疑，毕竟南城有实打实的例子，前几年京东风风火火的入驻大亦庄也没见着撬动那边的楼市，相比北边互联网公司抱团竞争的惨烈，无论丽泽商务区还是总部基地，在外界的声音还是安静了一些，像总部基地更是60%以上的入驻企业都是民营企业，无论公司规模，硬实力都没法和后厂村，望京这些成熟产业板块比。中午饭点儿来这边溜达一圈，真没有后厂村望京的人气儿。再瞧中关村那一片的码农，直接拉动了上地、西二旗、昌平等区域的购买力。
丰台总部基地
这里的二手房不涨反降
再来说说丽泽和总部基地的市场行情。北京二手房12月份网签2万多套，热门板块回龙观、常营、望京的房价跟去年同期比涨了5%左右，而丽泽板块的二手房，品质好一点的像保利百合，风荷曲苑等基本与去年持平，也还算跟住了大盘。
但总部基地的二手房就有点出乎意料了，区域内地铁上盖次新商品房京投银泰万科西华府，名牌物业，月流通十套左右，个人觉得还不错，但仍有5-10%的议价，80多平的两居去年能卖590万，现如今540万就卖，同比竟下跌了9%！还有像区域内小户型网红盘中海御鑫阁，30多平最小开间去年年底200万左右，现在还跌了点，190-200万之间就能买。
总部基地代表小区：京投银泰万科西华府
先来到了总部基地。踩盘时重点看了看这边知名物业+品质+流通王者的次新地铁上盖盘，京投银泰万科西华府。万科西华府位于西南四环外，北侧紧挨着地铁9号线郭公庄站，纯地铁上盖。小区分三期，14-19年建成的房子，整体打造稻田式园林风格。三期距离地铁近，但北侧临街，可能会闻到异味（垃圾转运站）；二期位于小区中心，最安静；一期南侧临街，活动空间最大。小区户型种类很多，一居44-69平，总价325万起；两居71-89平，总价450万起；三居113-138平，总价690万起；下跃152-206平，总价800万起。
小区万科物业在市面上也是有口皆碑的。物业费4块，人车分流，地下停车为主，地面也设置了部分停车位，车位富裕，产权车位35万一个，租赁车位650-700/月。小区规模较大，老人孩子有活动空间，楼间距较大。问了中介，月成交能达到10套左右，但价格就没那么美好了，88平南北两居，去年同期房源590万成交，但目前挂牌550万却不太好卖。算下来该户型价格降了不少，与网上市场火热的论调相差甚远。名牌物业，次新商品房，万科精装修，地铁上盖等诸多亮点，也没有阻止这里的价格下跌。
小区最主要的不足就是下楼活动有点费劲，因为地铁停车间在小区下面，所以活动空间是高架在小区中心的，每期房源之间都要靠连廊桥通过，要想去小区活动区域，楼梯上上下下是不可避免的，另外两居得房率一般，也就70%出头。
说一下附近其他二手房小区：北京方向算是中规中矩的次新小区，紧挨着西华府，金隅开发，一共就4栋楼，小面积为主，价格比西华府低一些；万科蓝蓝沁家园算是丰台科技园小户型得房率最高的小区了，户型产品好，但价格也是真的高；另外这还有四环二百万网红盘，中海御鑫阁。月流通也在10套左右，30-40平开间总价200-300万。目前也处于阴跌走势。
另外总部基地二手房周边还有一些新房，600万出头能买到三居是新房的优势。除此之外，新房能不能干过区域内的二手就不一定了，因为新房或多或少都有自己的问题，比如有的密度大，有的开放式社区，有的挨着垃圾转运站等等，您自己掂量着要不要买。但终归600万买的是三居，这个价位二手房两居妥妥的，三居又够不上，对于家里人口多的家庭来说买二手有点尴尬。
丽泽片区代表小区：保利百合花园
从性价比看，保利百合花园肯定是丽泽品质，环境，流通，价格都很突出的小区。所以重点看了看。保利百合花园在西三环外六里桥西南角，距离地铁10号线六里桥站不到300米，09年建成的小区，保利自持物业，物业费2块8，人车分流花园式小区，是三环为数不多的超大楼间距，中心有大花园的社区。
保利百合花园户型种类多，平层复式都有，两居为主力户型，76-93平的两居，占比70%以上，614-855万。其余均为三居，89-148平总价790-1355万。顶层还有带阁楼的复式，89-147平，850万-1600万。小区特色户型为复式，看了一套顶层带阁楼的房子，整体感受下。
小区优点还是蛮明显的。保利物业服务确实没得说。另外交通很方便，小区北门距离六里桥地铁站200米。小区建筑为欧式新古典风格，质量较好，楼龄新，人文素质比较高。居住人群以年轻家庭为主，户型好，两居南北通透，很受刚需人群喜爱。小区中心有小花园，中间有水系，花园景观是一大亮点。来的时间不凑巧，赶上夏天还能听见水流声。小区内部有华联超市，另外3号楼东侧有个便民蔬菜点，每周新发地的菜篮子都会来送新鲜蔬菜。个人觉得对户型要求比较苛刻、想在丽泽商圈上车的朋友，保利百合花园不失为一个好的选择。比较适合一些白领刚需或刚改客户。
再来说说小区不足。容积率2.7相对较高；地库产权车位45万一个不算便宜，虽然也有租赁车位，但比较紧张。小区外围不太好停车，有贴条风险，对车位要求较高的朋友慎重选择；另外挨着六里桥长途客运枢纽，人流较多，尤其在周末节假期周边乱一些；另外，北侧楼栋多少会受到京港澳高速噪音影响；最后就是除了底商，生活配套弱一些，周边挺荒凉的。
简单提一下附近其他小区。说到丽泽这边的高端品质小区，龙湖西宸原著肯定独当一面。不过12万左右的均价也让不少购房人望而却步。另外风荷曲苑小区板塔结合，户型一般。生活配套比保利百合那边稍微好一点；益丰苑环境还行，但整体品质比保利百合差了一档，离地铁远些。另外还有区域内还有些其他二手房小区或多或少都有些不足，对比下来还是保利百合花园略胜一筹。
简单总结:
整体说说踩盘感受。目前来看，南三仍然没有摆脱不如北五的窘境，不信你就去保利百合周边逛逛。不过综合分析，对于刚需和改善来说，如果资金相对有限，又希望能靠近主城区，不妨考虑下丽泽片区及其周边，虽然不够高大上，但是通勤便利，价格实在，炒作成分少。虽然丽泽片区眼前利好一般，但三环的黄金区位还是无法改变的。如果不考虑地段，我觉得总部基地那几个二手房也可以考虑。毕竟有企业，品质、配套还行。出门就是地铁9号线，步行十分钟到万达、永旺。整体对比周边新房还是有优势的。
另外，不要把南城楼市和北边东边甚至学区那边的行情等同对待。在南城买房就别太想着学区了，除了地段，品质可能是您需要重点关注的因素，尤其很多朋友提到的保值，毕竟这边少了很多附加属性，比如学区，比如产业的多样化，比如配套的完善度，所以自住除了地段，在这边买房的人对居住的要求会更高，会更挑剔。除非您自住预算有限，只想着低价上车。事实证明，物业好、次新、品质好、流通好的房子也没法肯定说保值或不保值。怎么样，买房你会考虑总部基地和丽泽这两个片区吗？
